נסיון תמונה
    צור קשר
    דלג על צור קשר
    *
    checked

    תוספות בנייה


    תוספות בנייה, כשמן הן, הן תוספות או הרחבות לשטחי מבנה קיימים (למשל- הוספת מרפסת בבית מגורים באמצעות הרחבתו של השטח הקיים). בדומה לפרויקטים חדשים של בנייה, גם כאשר מדובר בתוספות בנייה על שטחים קיימים, עלינו לציית ולפעול עפ"י חוק ולהשיג את האישורים ואת היתרי הבנייה הנדרשים. אף על פי שנדמה כי מדובר בעניין פשוט למדיי, לעיתים דווקא מדובר בתהליך מורכב עד מאוד. במאמר זה אנו נעסוק בהרחבה בהיבטים המשפטיים הנוגעים לתוספות בנייה.


    תוספות בנייה הן תהליכי בנייה שניוניים, אשר מתבצעים על שטחים שנבנו זה מכבר ושכעת ישנה כוונה להוסיף עליהם ו/או להרחיבם (למשל- הרחבת בית מגורים באמצעות הוספת מרפסת או החלטה להקים מחסן חדש). בכדי לבנות תוספות בנייה לנכס, יש לבצע תחילה ביסודיות עבודות תכנון והכנה ולדאוג להמצאתם של אישורים רלוונטיים – ככל שיהיה בהם צורך.


    דוגמאות נפוצות לתוספות בנייה:

    • הוספה או סגירה של מרפסות.
    • תוספת בנייה על הגג.
    • הוספת חדר ממ"ד או מחסן.
    • התקנת פרגולות.
    • בניית חדר נוסף בסמוך למבנה קיים.
    • ועוד...

    באילו מקרים ניתן על פי החוק לבנות תוספות בנייה?


    ככלל, חשוב לדעת כי החוק אינו מתיר להוסיף תוספות בנייה בכל מקרה ובכל מבנה. יחד עם זאת, מתן היתר לתוספות בנייה יוכל להישקל ביתר קלות ע"י הרשויות כאשר מדובר בהכרח במקרים הבאים:

    1)  אי ניצולן המלא של זכויות הבנייה בנכס:בטרם התחלה בפועל של בניית בתים או דירות, מתקבל לגביהם אישור בנייה מדויק (מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) המאפשר לבנות בהם ברמה כזו וכזו. במידה ושטח הבנייה המיועד לא נוצל במלואו, יהיה ניתן לבקש ולנצלו במועד מאוחר יותר בצורה של תוספות בנייה.

    2) תב"ע מעודכנת: כאשר ב- "תוכנית בניין עיר" מעודכנות זכויות לתוספות בנייה, ניתן לממש אותן בפועל.

    3) "שטחי שירות": ניתן לבנות תוספות בנייה כאשר קיים "שטח שירות". שטח שירות יכול להיות כל אחד מן האפשרויות הבאות: מרתפים (בגובה של עד 2.5 מטרים), מחסנים, חניות, חדרי כביסה, חדרים או שטחים המשמשים כמקומות אכסון ותפעול (למשל- חדרי אשפה או חדרי ציוד המיועדים לחימום מים).

    4) תוספות שטח לחדרי ממ"ד: לאחר סיומה של מלחמת המפרץ בתחילת שנות התשעים, יצאה תקנה מיוחדת בחוק המתייחסת לממ"דים כשטחי שירות, ומטרתה הייתה לתמרץ בעלי בתים ודירות קיימות לבנות בהם חדרי ממ"ד ייעודיים. התקנה המיוחדת אפשרה את בנייתו של חדר ממ"ד בנכס, גם במקרה ושטחו המקורי לא כלל אחוזי בנייה מותרים.


    כל תוספת בנייה שאתם כבעלי בתים תבקשו להוסיף, תהיה חייבת לעמוד בתקני הבנייה המחמירים של מדינת ישראל. בין היתר, תוספות הבנייה מחייבות את הגשתן של תוכניות בנייה ייעודיות, את ביצוען של ביקורות ובדיקות הבנייה הנדרשות וכמובן, את קבלתם של אישורי והיתרי הבנייה הרלוונטיים. לאחר ביצוען של כלל הבדיקות והביקורות, יהיה ניתן להתחיל ולבנות את תוספת הבנייה בפועל.


    שימו לב,לא מומלץ לבצע את מלאכת הוספת תוספת הבנייה באופן עצמאי, אלא לשכור את שירותיהם של קבלני שיפוץ מיומנים ומוסמכים אשר יוכלו לבצע את העבודה בצורה יעילה ובטיחותית (לרבות בצורה אשר עונה בצורה מדויקת על תקני הבנייה הנדרשים עפ"י חוק).


    תוספת בנייה בבתים משותפים ללא הסכמתם של דיירים אחרים היא בנייה הנעשית שלא כדין


    סימן ג' בפרק ו' 1 ב- 'חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969' עוסק בשאלת זכויות הבנייה ובשינויים שניתן לבצע בהם בבתים משותפים. הסימן התווסף כתיקון לחוק בשנת תשנ"ה, ומטרתו הייתה לקבוע דרכים שונות בהן ניתן יהיה לבצע את השינויים בזכויות הבנייה.


    סעיף 71 ב' ב-'חוק המקרקעין' קובע כי מי שבבעלותם לפחות 75% מהדירות ועוד 66% מסך הרכוש המשותף, יהיו רשאים להחליט יחדיו על בנייה להרחבת הדירה, תוך הוצאת חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף ועל תהליך הצמדתם לדירה ספציפית. בנוסף, אותו הרוב יוכל גם להחליט על אופי חלוקתן של זכויות הבנייה הנדרשות. כאשר מדובר בהרחבת דירה לצורך בניית ממ"ד, גם רוב של 60% מבעלי הדירות יוכל להספיק. עוד נקבע בחוק, כי החלטה כאמור לא תוכל להתקבל כאשר היא פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של בעלי הדירה האחרים.

    עפ"י סעיפים 61 ו- 71 ב- 'חוק המקרקעין', בצירופו של סעיף 12 לתקנון המצוי (שהוא התקנון החל על בתים משותפים כאשר לא נערך איזשהו תקנון ספציפי בבית המשותף), כל ההחלטות הנוגעות לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות יידרשו להתקבל דרך אסיפות כלליות. ההחלטות הנ"ל מחויבות להירשם ב- "ספר ההחלטות" והרי אז הן תהפוכנה להחלטות מחייבות כלפי כל אחד ואחת מבעלי הדירות.


    דוגמא רלוונטית מן הפסיקה:
    בפסק דין ת"א (ירושלים) 624/94 'אהרון רגולסקי נ' אברג'יל, דינים שלום כרך יח, 221 (2001), התקבלה הקביעה כי "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה הנדונים בסעיף 71ב לחוק, מחייבים את הדיירים לקבל את ההחלטה במסגרת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לאמור, אין די בקבלת הסכמתם של כל אחד מבעלי הדירות באופן נפרד".


    ואלו הם פרטי המקרה:
    התובעת בתיק העידה, כי אף אחד מבעלי הדירות בבית המשותף לא פנה אליה בצורה יזומה או ביקש ממנה הסכמה להגיש תוכניות לביצוע תוספות בנייה. עוד הוסיפה התובעת, כי על הכוונה לבצע תוספות בנייה היא למדה רק לאחר קבלת ההודעה אשר מעידה על בקשה לקבלת היתר בנייה. אל כתב התביעה צורפו מכתבים רבים של התובעת אשר נשלחו לידיה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובנוסף, גם לידיהם של הנתבעים. בהתאם לאמור במכתבים אלו, התובעת העלתה התנגדות נחרצת לבנייתן של תוספות הבנייה.

    כנגד זאת, הנתבעים בתיק טענו כי עניין הרישיונות הנוגע לתוספות הבנייה כבר הובא לדיון בכמה אסיפות ועד כלליות, וזאת בטרם הגשת הבקשה לקבלת היתרי הבנייה. בכתב ההגנה שהגישו מצידם, הנתבעים ביקשו להסב את תשומת לבו של כבוד ביהמ"ש לפרוטוקול אסיפת דיירים מספטמבר 2003, המעיד כי הנושא המדובר החל הועלה באותה האסיפה. עוד יש להוסיף, כי הדברים הללו באו לידי ביטוי גם בשתי אסיפות דיירים קודמות. יחד עם זה, בסופו של דבר הוכח כי מרביתם של הדיירים לא היו נוכחים באסיפות הדיירים הנ"ל, ומשמעות הדבר היא שחתימתם על פרוטוקולי האסיפה הייתה בסופה בלתי מחייבת (פחות מ-75% מהדיירים).

    בפסק הדין הסופי אשר הוכרע בביהמ"ש השלום בירושלים, הוחלט על ביטול הבקשות לקבלת האישורים והיתרי הבנייה ובכך, על מניעה בפועל של תוספות הבנייה בבית המשותף.


    אנו במשרד עורכי הדין "מרקמן את טומשין", מעניקים בין היתר שירותי ייעוץ, ליווי והכוונה משפטיים הנוגעים לתחום המקרקעין.

    אם אתם מצויים במרכזה של מחלוקת מקרקעין כזו או אחרת, לרבות כזו הנוגע לענייני טאבו, חוזי בנייה, תוספות בנייה וכו', צוות המשפטנים המנוסה של משרדנו ידאג לפעול ולהילחם למען שמירתן ומיצוין המלא של זכויותיכם!

    צרו עימנו קשר, וקיבעו פגישת התייעצות מקצועית!

    צור קשר
    דלג על צור קשר

    צור קשר

    חדשות המשרד
    דלג על חדשות המשרד

    חדשות המשרד

    המשך עצור
    עבור לתוכן העמוד