נסיון תמונה
    צור קשר
    דלג על צור קשר
    *
    checked

    חוזה מכר- מה זה אומר ומה חשוב לדעת לפני שחותמים על אחד?


    לעסקאות בתחום המקרקעין עשויות להיות השלכות כלכליות עצומות בשל ההתחייבויות הכספיות הגדולות הכרוכות בהן. יתרה מכך, בעסקאות אלו נכללים גם היבטים משפטיים רבים כך שמדובר כאן למעשה בעסקאות בעלות סיכון כפול. חוזה המכר הוא מסמך עקרונות כתוב המנוסח בין מי שמוכר נכס מסוים לבין מי שקונה אותו. הוא מכיל התניות מסחריות ומשפטיות שונות אשר באמצעותן ניתן להוציא את עסקת המקרקעין אל הפועל. בכתבה זו אנו נעסוק בהרחבה בהיבטים המשפטיים של חוזי המכר.


    פעמים רבות קורה שמוכרי הנכס וקוני הנכס מעוניינים לחתום ביניהם על מסמך זיכרון דברים. למסמך זה עשויות להיות השלכות נרחבות על כל אחד מן הצדדים, ותוקפו עשוי להיות דומה לחוזה.החוזה מתייחס לכל ההיבטים המסחריים והתנאים המשפטיים של עסקת המקרקעין, ובד"כ כדאי (ואף מומלץ) להתייעץ עם עורך דין מומחה אשר עוסק בטיפול משפטי בתחום הנדל"ן.


    דגשים שחשוב להתייחס אליהם לפני החתימה על חוזה מכר

    כפי שכבר ציינו קודם לכן, למסמך חוזה המכר עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת. גם ברמה הכלכלית וגם ברמה המשפטית. ולכן, הדבר הראשון שיש לעשות, זה לפנות כאמור לעו"ד מומחה שיש לו ידע וניסיון בתחום משפט המקרקעין. בשלב השני, יש לבחון היטב את חוזה ההתקשרות ולהתמקד בין היתר בנקודות הבאות:


    • זהות קוני ומוכרי הנכס: הבדיקה הראשונית והחשובה ביותר, היא לוודא כי הגורם שמולו אתם מבצעים את ההתקשרות הוא אכן בר סמכא לבצע זאת. מצד אחד, חוזי מכר הם מסמך נפוץ מאוד. מצד שני, פעמים רבות העסקאות נחתמות מול גופים גדולים כמו חברות ושותפויות. בין אם כך ובין אם כך, לכל צד בעסקה יש אינטרס גלוי ומובהק לדלות כמה שיותר פרטים על הצד השני- החל מפרטים בסיסיים כמו מספר ת"ז, דרך עיון במידע קיים ברשם החברות ועד לבחינת מרשמי זכויות בלשכת המקרקעין. בסופו של דבר, זה משרת שתי מטרות עיקריות. האחת היא לדעת מול מי אתם מבצעים עסקה והשנייה היא לבחון את האיתנות הפיננסית של הצד השני.

     

    • זכויות הצדדים בחוזה: אחת הבדיקות הבסיסיות ואולי החשובות ביותר בכל חוזה התקשרות היא לבחון את זכויותיהם של כל אחד מן הצדדים בו. בכל מה שקשור לחוזי מכר על דירות, עליכם לבחון את זכויותיהם של מוכרי הדירה במקום שבו היא רשומה: טאבו, מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת. בהנחה והנכס מופיע בטאבו, חשוב להזמין 'נסח טאבו' (מסמך רשמי של המדינה המפרט זכויות וחובות הקשורות לנכס- כולל מספרי גוש, חלקה ותת חלקה). אם מדובר בדירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש לפנות אליהם בכדי לבחון את מרשמי הזכויות על הדירה. כחלק מהבדיקות הנוגעות למרשמי הזכויות, יש לבחון בין היתר:

     

    -          האם קיימות זכויות המוענקות לצדדים נוספים חוץ ממוכרי הנכס?

     

    -          האם קיימים חובות קודמים?

     

    -          האם קיים רישום משכנתא על הכנס?

     

    -          האם יש שעבודים?

     

    -          האם קיימים עיקולים רשומים על הנכס?

     

    -          האם הדירה נמצאת בשכירות?

     

    -          ועוד...

     

    •   בחינה של מצב הנכס\הדירה: היבט נוסף שחשוב מאוד לבחון אותו, הוא מצבו של הנכס. על פניו, לא מדובר בסעיף המופיע בחוזה המכר אך מצבו של הנכס בהחלט יכול להוביל לכך שחתימה על חוזה שכזה פשוט לא תתרחש. ולכן, בין אם מדובר בהסכם מכר הנחתם מול קבלן או בהסכם מכר עבור דירה יד שנייה, יש לבצע מספר בדיקות חשובות אשר בוחנות את מצבה הפיסי והתכנוני.

     

    לשם כך, ניתן להיעזר באנשי מקצוע שונים כמו מהנדס, שמאי ואדריכל, ולבחון בין היתר את הדברים הבאים:

     

     

    -          האם קיימות חריגות בנייה?

     

    -          האם קיים צו הריסה לנכס?

     

    -          האם קיים היתר בנייה לנכס?

     

    -          האם ניתן לזהות פגמים גלויים בדירה? (בעיות של רטיבות, סדקים, רצפות רופפות ועוד).

     

    -          האם קיימים פגמים נסתרים בדירה? (בעיות במערכת החשמל? הגז? הביוב?).

     

    • בחינה מקיפה של המיסוי: בטרם החתימה על חוזה המכר, יש לבחון האם הולכים להיווצר תשלומי מס. במידה וכן, יש לברר מי הוא הצד שיידרש לשלמם. כל נושא המס בעסקה יהיה תלוי בפרמטרים שונים כמו מיסים החלים על הנכס (לדוגמא- מס שבח בגין השבחתו של הנכס), מיסי נישום כמו מס רכישה או מכירה ועוד. בנוסף, יש מקרים רבים שבהם מוכרי הנכס וקוני הנכס יכולים ליהנות מפטורים או הנחות משמעותיות בתשלום המיסים- בהתאם למגבלות הקיימות עפ"י חוק.

     

     

    אילו סעיפים ניתן למצוא בחוזי מכר?

    באופן עקרוני, אין מסמך סטנדרטי עבור חוזי מכר לנכסים. ומי שאחראים לניסוחם של מסמכים שכאלה, אלו הם עורכי דין מנוסים הפועלים בתחום המקרקעין. לכל אחד מן הצדדים- זה המוכר את הנכס וזה המעוניין לרכוש אותו יש אינטרסים מסוימים. הנקודות החשובות לצד המוכר הן אינן בהכרח הנקודות החשובות ביותר לצד הקונה. ולכן, באופן טבעי, עו"ד יידרש לנסח חוזה מכר באופן המשרת את שני הצדדים בעסקה.

     

    לפניכם דוגמאות למספר סעיפים מרכזיים אשר יכולים להופיע בנוסח כזה או אחר בחוזי מכר:

     

    •  פרטי המתקשרים בחוזה: הסכם המכר חייב לכלול את פרטיהם המלאים של כל אחד מן הצדדים: שם + שם משפחה, מספר ת"ז (או במקרה של חברות- מספר ח"פ) וכו'. נחזור ונדגיש כי חשוב מאוד לוודא שמי שחותמים על ההסכם הם בהכרח הגורמים הרשאים לעשות זאת.

    • פרטים על הנכס: חוזי המכר חייבים לכלול מידע מלא ומפורט על הדירה: כתובת, מספר גוש, גודל השטח, רישום פגמים ונזקים קיימים בדירה (גלויים ונסתרים), פרטים על מגבלות משפטיות הקיימות על הנכס (אם ישנן) ועוד.

    • סעיף הצהרות והתחייבויות: בטרם חתימה על חוזה המכר, חשוב כי יופיעו בו בבירור כל ההצהרות וההתחייבויות של כל אחד מן הצדדים- אלו של מוכרי הנכס ואלו של הרוכשים אותו. כל ניסוח שגוי או חסר עשויים להוות עילה לביטול ההסכם ולגרום לנזק רב למתקשרים באמצעותו.

     

    • פרטים בנוגע למועד מסירת הנכס\דירה: בחוזה המכר מוכרחה להיות התייחסות ישירה למועד המסירה של הנכס, לתנאים שלפני ביצוע מסירתו וכו'. אם מדובר למשל בדירה שכורה, יש לדון בשאלת פינוי הנכס על ידי השוכר ולקבוע מתי הנכס יפונה.

     

    • סעיפי תמורה: בכל חוזה מכר חייב להופיע סעיף תמורה. סעיף זה מתייחס בין היתר לסכומי התשלומים בעבור הנכס, למועדים בהם התשלומים הללו יועברו וכמובן גם לאופן שבו הם יתבצעו (צ'קים בנקאיים, העברות בנקאיותוכו').

     

    • סעיף הפרת חוזה: חוזה מכר מוכרח להכיל סעיף המפרט מה קורה כאשר אחד הצדדים בו מפר את התחייבויותיו (למשל- עיכוב במסירת הדירה, איחור תשלומים מצד הקונה ועוד).

     

     

     

    עומדים בפני חתימה על הסכם מכר?

     

    צוות עורכי הדין המנוסה שלו ב"מרקמן את טומשין" ידאג להעניק לכם ייעוץ והכוונה משפטיים מלאים, תוך ביצוע כל הבדיקות הנדרשות ווידוא כי זכויותיכם תהיינה מעוגנות כדין.   

     

    צרו עימנו קשר וקיבעו פגישת התייעצות מקצועית!



    צור קשר
    דלג על צור קשר

    צור קשר

    חדשות המשרד
    דלג על חדשות המשרד

    חדשות המשרד

    המשך עצור
    עבור לתוכן העמוד