נסיון תמונה
    צור קשר
    דלג על צור קשר
    *
    checked

    מה הן עסקאות קומבינציה?

    עסקאות קומבינציה (וליתר דיוק – עסקאות קומבינציה במקרקעין), הן עסקאות ייעודיות שבהן בעליו של שטח מסוים נותן ליזם או קבלן חלק מסוים מהשטח שלו. בתמורה לכך, הוא יהיה עתיד לקבל איזשהו נתח מוסכם מראש מתוך סך המבנים שייבנו בהמשך על השטח. במאמר זה אנו נעסוק בהרחבה במונח 'עסקאות קומבינציה', ונעמיק בדיון על היבטיו המשפטיים.

     

    עסקאות קומבינציה (או עסקאות קומבינציה במקרקעין), הן עסקאות חליפין שבהן בעל קרקע מציע ליזם/קבלן/רוכש בעלות על חלק מסוים מן הקרקע (או על כולה) ובתמורה לכך, הוא זוכה לקבל בעלות על חלק/ים מסוימים מתוך סל המבנים הנבנים על הקרקע.

     

    על הנייר, הצד שמקבל את הקרקע זוכה לקבלו באותו רגע. לעומת זאת, בעל הקרקע יזכה לקבל את תמורתו אך ורק בתום תהליך הבנייה. שיעור התמורה בעסקת הקומבינציה אמור לכלול בתוכו את מרכיב אי הוודאות/הסיכון שבעל השטח לוקח על עצמו, כאשר אין לו יכולת לנבא כיצד ישתנו תנאי השוק וערך הקרקע שלו בזמן תהליך הבנייה.

     

     

    מה הם סוגי עסקאות הקומבינציה הקיימים?

    ככלל, המונח 'עסקאות קומבינציה' הוא לא כל כך מוכר בישראל. ובתוך זאת, נגזרים מתוכו עוד שני מונחים נוספים המתייחסים אל שני סוגים של עסקאות קומבינציה: "עסקאות מכר מלא" ו- "עסקאות מכר חלקי".

     

    ההבנה בחוק בין שני סוגי העסקאות נערכה לראשונה בבית המשפט העליון במסגרת פסק הדין 'ע"א 487/77 מנהל מס שבח נ' אחים ברקאי בניין בע"מ' אשר הוכר לימים כ- "הלכת ברקאי". על אף שמהותם הכלכלית של שני העסקאות היא דומה, קיים בהן שוני משמעותי מבחינת נושא המיסוי.

     

    בעסקת מכר חלקי - היזם/הקבלן/הרוכש מקבלים לידיהם רק חלק מן הקרקע ובתמורה הם מציעים לבעלי הקרקע נתח מסוים מן המבנים אשר ייבנו עליה. רשויות המס רואות בכך עסקת חליפין והן מחייבות את בעלי הקרקע במס שבח ובמס רכישה חד פעמי.

     

    בעסקת מכר מלא – כל הקרקע שבבעלותו של בעל הקרקע מועברת לידיהם של היזם/הקבלן/הרוכש ובתמורה, בדומה לעסקאות המכר החלקי, מוצע להם נתח מסוים מן המבנים שייבנו על הקרקע. מבחינה כלכלית, עסקאות המכר המלא נחשבות עפ"י רוב כפחות כדאיות.

     

    כאשר בוחנים את נושאי שווי מכירת המקרקעין ושווי הרכישה, עסקאות המכר החלקי והמכר המלא נבדלות זו מזו. בעסקת מכר חלקי שווי מכירת המקרקעין נמדד על פי שווי שירות הבנייה וחלוקת הרווח מהדירות. בעסקת מכר מלא ההתמקדות היא בשווי שוק הדירות בתוספת שווי המקרקעין. בהתייחס לנושא שווי הרכישה, בעסקאות מכר חלקי שווי הרכישה הוא חישוב של חלק יחסי מסך שווי המגרש בתוספת הוצאות הבנייה. יום הרכישה לחישוב יהיה היום שבו נרכשה הקרקע במקור. לעומת זאת, בעסקאות מכר מלא קיימת חשיבות גדולה במיוחד ליום מכירת הדירות.

     

    קביעת ערך עסקאות הקומבינציה (או "שיעור הקומבינציה") היא עניין מורכב מאוד. מי שאחראי על קביעת הערך בעסקאות הללו הם שמאי המקרקעין. האחרונים מעריכים את "שיעור הקומבינציה" דרך שתי הבחנות מהותיות: 

    • בחינה כלכלית: התייחסויות מעמיקות ומקיפות לשווי הקרקע ולשווי הבנייה המתוכננת, שיערוך צפי הנוגע להתנהגות השוק בזמן הבנייה, בחינת תשלומי מיסים והיטלים, תמחור הסיכונים שבעל הקרקע לוקח על עצמו בזמן שהוא ממתין לקבלת תמורה בגין השטח ועוד. 
    • אומדן השוואה: בחינת שיעורי הקומבינציה של עסקאות מקרקעין דומות אשר נסגרו לאחרונה באזור גיאוגרפי דומה.  

    מה חשוב לדעת בנוגע לעסקאות קומבינציה במקרקעין?

     

    עסקאות קומבינציה במקרקעין הן הסכמים מורכבים, אשר נחתמות כאמור בין בעלי קרקע לבין יזמים, קבלנים או רוכשים. מצד אחד, הן עשויות לטמון בחובן המון יתרונות והטבות – כגון: 

    • תשלומי מס מופחתים.
    • בעל הקרקע אינו נדרש בתשלומי מע"מ בעבור רכיב הקרקע בדירות שהוא מקבל לידיו.
    • הקבלן אינו נדרש לשלם במזומן עבור השטח ובכך  נחסכות ממנו עלויות כבדות במיוחד. 
    • הקבלן נדרש לשלם מס רכישה רק על חלקים מן הקרקע אשר עברו לרשותו.
    • בעל הקרקע אינו נדרש לשלם מס רכישה בגין הדירות החדשות שקיבל לידיו.  
    • מצד שני, עסקאות קומבינציה עשויות לקחת זמן רב ועל כן קיימים בהן גם סיכונים וחסרונות מסוימים:
    • עיכובים בלתי מתוכננים במהלך הבנייה (סיכון לבעל הקרקע).
    • סכסוכים בין הקבלן לבעל הקרקע (חיסרון לבעל הקרקע ולקבלן).
    •  פיקוח בנייה הנעשה ע"י בעל הקרקע (חיסרון לקבלן). 
    • אי וודאות בנוגע למצב השוק בגמר הבנייה (סיכון לבעל הקרקע).

     

    כפי שציינו מעט קודם לכן, עסקאות קומבינציה במקרקעין הן עניין מורכב. הסיבות המרכזיות לכך, בין היתר, הן משך עסקת הקומבינציה, אי הוודאות של בעל המקרקעין באשר למצב השוק בגמר הבנייה, קביעת ערך "שיעור הקומבינציה" ע"י שמאי המקרקעין ועוד. מכאן כמובן, מומלץ לערוך את הסכם הקומבינציה תוך ליווי צמוד ויסודי של עורך דין העוסק בתחום המקרקעין. רק עורך דין מומחה ובעל ניסיון יוכל להתייחס באופן מעמיק ומדויק לנושאים המהותיים הקשורים בהעסקת הקומבינציה (למשל- מתן ערבויות, עמידה בלוח זמנים, תשלומי חובה ומיסים ועוד).

     

    ככלל, הסכמי קומבינציה במקרקעין מגלמים בתוכם שתי עסקאות שונות: העסקה הראשונה היא מכירת קרקע לידי הקבלן/יזם/רוכש, והשנייה היא מתן שירותי בנייה הניתנים לבעל הקרקע.

     

    קביעת מע"מ בעסקאות קומבינציה

     

    באופן עקרוני, חוק המע"מ קובע כי מחירי עסקאות ייקבעו עפ"י תמורה המוסכמת בין הצדדים. יחד עם זה, כאשר מדובר בעסקאות קומבינציה (וגם בפרויקטים של התחדשות עירונית כגון פינוי בינוי ותמ"א 38), התמורה שהבעלים מקבלים אינה נמדדת רק בכסף אלא רבות במתן שירותי בנייה. בהתאם לזאת, שווי עסקאות הקומבינציה ייקבע בהתאם להוראות סעיף 10 של 'חוק המע"מ', אשר קובע את מחיר העסקה עפ"י המחיר שהיה משתלם בתנאים רגילים, או עפ"י מחיר עלותו של הנכס בצירוף תוספת הרווח המקובלת בענף המקרקעין.

     

    עפ"י הכרעות שנתן בפס"ד רבים (כגון 'ע"א 614/82 מנהל מס שבח נ' ש.א.פ בע"מ' ו- 'ע"א 328/79 מנהל מס שבח מקרקעין, רחובות נ' ישראל גפני') עולה כי בית המשפט העליון נוטה לאמץ את הגישה אשר לפיה, כיוון שלקבלן/יזם קיימת מעורבות ושיקול דעת ניכרים בקביעותיהם של תוכניות ותהליכי בנייה (וגם בתהליך של מכירת דירות), הרי הוא נחשב גם כמי שרכש זכויות במקרקעין ולא רק כמי שמעניק שירותי בנייה. מתוך קביעה זו, עסקאות קומבינציה אינן נחשבות רק לעסקאות חליפין (שבגינן לא נקבע בד"כ מחיר) אלא גם לעסקאות כסף, מימון ופיקוח בעלות מרכיבים שונים כמו מימון ותשלומי איזון שעבור כל אחד מהם קיים דין שונה במע"מ.

     

    אי לכך, בעסקאות קומבינציה יש לבצע אומדן שווי בהתייחס לכללים של סעיף 10 במסגרת 'חוק המע"מ':

     

    "עסקה שמחירה מושפע מיחסים מיוחדים בין הצדדים, או שלא נקבע לה מחר, או שתמורתה כולה או מקצתה איננה בכסף, יהא מחירה המחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים; לא ניתן לקבוע את המחיר בדרך זו, יאה מחירה עלות הנכס או השירות בתוספת הריווח המקובל באותו ענף".

     

    למעשה, סעיף 10 קובע כי עסקאות שלא נקבע עבורן מחיר, יתומחרו עפ"י המחיר של תנאי השוק. וכאשר מדובר בעסקאות קומבינציה, שווי שירותי הבנייה הוא השווי שבה הקרקע נמכרת בתמורתם.

     

     

    עומדים בפני חתימה על הסכם קומבינציה?

     

    צוות עורכי הדין שלנו ב"מרקמן את טומשין", המטפל בין היתר בסוגיות משפטיות הנוגעות לתחום המקרקעין, ישמח לסייע לכם לבחון את ההסכם ולוודא כי אתם מקבלים בו מיצוי זכויות מלא והוגן!

     

    לקביעת פגישת התייעצות מקצועית – לחצו כאן

     

      

    צור קשר
    דלג על צור קשר

    צור קשר

    חדשות המשרד
    דלג על חדשות המשרד

    חדשות המשרד

    המשך עצור
    עבור לתוכן העמוד